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負債高企和融資貴成為中小房企發展痛點——資本寒冬期房企或迎大洗牌

2019-09-30

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   截至89日,2019年全國有288家房地產商公布了破產文書。



 本報記者劉頌輝上海報道

    房地產行業正處于快速洗牌期,當大型企業在各大熱點城市競爭膠著的時候,部分中小企業已在逐步出局

    根據人民法院公告網披露的信息顯示,截至89日,全國有288家房地產商公布了破產文書,已破產或進入破產程序。申請破產的地產商主要來自江蘇、沈陽、湖南、湖北、安徽等三四線城市,也有少數來自廣東和上海。

    “公司破產主要是因為資金方面出了問題,融資成本越來越高,結果資不抵債。一位來自總部在江蘇常州的地產商負責人在接受《中國經營報》記者采訪時表示。

    作為資金密集行業,國內大部分房地產公司是通過資金杠桿驅動,融資收緊信號愈發強烈之后,負債高企和融資貴逐漸成為中小房企發展的痛點。

    中國財政科學研究院應用經濟學博士后盤和林表示,不論從宏觀行業政策、融資環境還是行業內飽和程度看,中小房企批量破產都是意料之中的事。房地產行業洗牌拉開了新序幕,未來一段時間,洗牌仍將是進行時

    中小房企生存艱難

    由于頭部房企的業務規模逐漸下沉,以前只到三四線城市拓展的品牌企業,現在甚至將項目拓展到縣級城市。如此一來,給地方小規模房企的生存帶來直接挑戰。

    記者從人民法院公告網了解到,自201712月至今,有將近300家房地產企業公布了破產文書,大多數屬于地方中小企業。

    注冊于2011年的無錫嘉熙房地產開發有限公司是眾多破產清算中的一個。工商登記信息顯示,無錫嘉熙房地產開發有限公司主要經營范圍包括房地產開發和自由房屋租賃,注冊資本3000萬元。其中,常州嘉信融達投資合伙企業(有限合伙)持股99.67%

    無錫市新吳區人民法院公告顯示,根據高勝武、余長蘭的申請,于2018625日裁定受理債務人無錫嘉熙房地產開發有限公司破產清算一案,該院定于2019815日召開破產清算案件第一次債權人會議。

    常州嘉信融達投資合伙企業(有限合伙)相關負責人介紹,無錫嘉熙房地產開發有限公司自2015年拿地開發房地產項目,目前仍有項目在陸續開發。申請破產清算的原因主要是資金方面出現問題,所以不能保證項目不會爛尾。該負責人說。

    上海中原地產市場盧文曦表示,小型房企在之前市場寬松的條件下還有生存機會,近年來,樓市接連遭遇緊箍咒,市場環境發生變化,幾乎沒有喘氣的機會。他認為,市場逐漸洗牌過程中,一些不能適應發展環境,滿足不了市場需求的企業必然會被正常淘汰。

    由于頭部房企的業務規模逐漸下沉,以前只到三四線城市拓展的品牌企業,現在甚至將項目拓展到縣級城市。如此一來,給地方小規模房企的生存帶來直接挑戰,在產品質量和溢價能力方面差距較大的情況下,業務受到沖擊,失敗之后難逃被兼并的結果。

    上述常州嘉信融達投資合伙企業(有限合伙)相關負責人告訴記者,公司旗下的地產項目公司之所以破產清算還與融資有一定的關系。銀行對于我們此類房地產二級資質的開發企業,不可能放貸下來。因此,公司的資金主要來自多個合伙人。其透露。

    事實上,自去年下半年起,房地產企業融資環境較為寬松,呈現出放松的趨勢。但到了今年5月,融資環境明顯縮緊。

    據同策研究院的統計數據,20195月,40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元,環比下跌52.07%。融資監管收緊,房企境內外融資難度進一步增加。

    上海一家實業投資公司在江蘇省宿遷市投資開發房地產項目,目前還有房源對外銷售中。對于近300家房地產公司破產的消息,該公司負責人告訴記者,中小房地產公司確實生存艱難,由于項目規模較小,很難獲得銀行貸款,現在他的公司只是勉強通過現有資金進行周轉,下一步打算去河南省商丘市的下轄縣拿地開發。拿不到融資,公司的戰略方向只能謹慎再謹慎些。其表示。

    行業洗牌期難逃融資魔咒

    除了規模小的原因,銀行向中小房企惜貸的原因還包括,項目不像以前漲幅,增值減小,企業的還貸能力降低。

    受宏觀政策和行業調整的影響,從2018年下半年開始,房地產行業分化就一直在持續,并且競爭不斷加劇。

    盤和林分析指出,房地產企業批量跳車原因主要是國家宏觀政策收緊,很多企業無便車可搭,失去生存的最后支撐。事實上類似于汽車行業的車補,實質是降低了行業門檻,借著棚改的東風,大批三四線城市的房產企業便成長起來,但本身屬于粗放的運營模式,對于品牌房企而言其實并沒有太大的競爭力,于是在棚改貨幣化政策改革和房地產政策收緊后出現倒臺的局面。

    對于當前房地產企業融資難的問題,華金期貨組合投資部總經理李天逸認為,由于國內房價上漲無力,即使沒有出現下降態勢,但銀行放貸的意愿在逐漸降低。除了規模小的原因,銀行向中小房企惜貸的原因還包括,項目不像以前漲幅、增值減小、企業的還貸能力降低。

    在李天逸看來,破產的房地產公司在經營方面也有一定的問題。一些轉型較早的房地產公司在周期之前,轉型金融或者其他行業,逃過周期帶來的沖擊波。而一些沖擊承受能力小的企業,未來或許還會有更多宣告破產,行業會逐步向大型房地產公司匯聚,集中度不斷增高。

    過去三年,國內市場占有率位居前三的龍頭房企分別是恒大、萬科和碧桂園,三家公司的新房銷售收入平均占營業收入的97%。截至2018年末,恒大、碧桂園、萬科總資產達到1.88萬億元、1.63萬億元、1.53萬億元;營業收入均超2000億元,恒大、碧桂園、萬科分別為4678億元、3811億元、2973億元。

    盧文曦表示,部分中小房地產企業破產清算對于整個房地產行業并非沒有益處,中小房企對于產品的精細程度參差不一,粗放程度較高,品控標準不一樣,相對于品牌房企來說,產品的質量不夠高。隨著房地產市場的集中度越來越明顯,產品質量或將進一步提高。

    生存空間逐步被壓縮,中小房企如何突破發展困局?其認為,要么采取抱團策略,發展區域市場開發細分領域的產品;要么爭取與品牌房企合作開發,贏得企業生存機會。

    中國經營報資料室/



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